Zgłaszanie awarii i usterek w obiekcie: procedura i odpowiedzialności

Awaria czy zwykła usterka? Od tego zależy tryb zgłoszenia

Klasyfikacja zdarzenia wyznacza tryb zgłoszenia. Awaria już spowodowała szkodę albo grozi nią wprost: przeciek instalacji, zalanie, ulatnianie się gazu, brak zasilania w instalacjach wspólnych.

Zwykła usterka ma ograniczone skutki i nie narasta w czasie. Awaria wymaga natychmiastowego zgłoszenia i udostępnienia lokalu; usterkę rozpatruje się w zwykłym trybie.

Drugie kryterium to miejsce usterki. Jeśli dotyczy wyłącznie lokalu mieszkalnego i nie obejmuje części wspólnej, naprawę wykonuje właściciel lokalu, a zależnie od rodzaju prac – użytkownik. Gdy prace obejmują nieruchomość wspólną, odpowiada wspólnota mieszkaniowa.

Trzecie kryterium to faza inwestycji i tytuł prawny do lokalu: nowe mieszkanie przed zawiązaniem wspólnoty (okres deweloperski), lokal objęty rękojmią dewelopera, lokal własnościowy w budynku z działającą wspólnotą oraz lokal wynajmowany.

Gdy adresata ustali się już przy pierwszym zgłoszeniu, nie krąży ono między deweloperem, zarządcą i wspólnotą, a usterka nie pogłębia się.

Awarie zagrażające bezpieczeństwu: zgłoś niezwłocznie i udostępnij lokal

Art. 10 przepisów o ochronie praw lokatorów brzmi: „W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia”.

Udostępnienie lokalu to obowiązek, nie gest wobec zarządcy. Zwłoka powiększa szkodę w mieszkaniu i w częściach wspólnych poniżej.

Skutki awarii usuwa podmiot odpowiedzialny za dany element nieruchomości. Gdy awaria dotyczy tylko lokalu – właściciel lub użytkownik lokalu; gdy obejmuje nieruchomość wspólną – wspólnota mieszkaniowa. W praktyce koordynuje to zarządca bądź administrator wyznaczony przez wspólnotę.

W trybie awaryjnym najważniejsze jest niezwłoczne zabezpieczenie instalacji i usunięcie bezpośredniego zagrożenia. Przy zagrożeniu życia lub zdrowia najpierw wzywa się służby ratunkowe, równolegle informując zarządcę, by odciął lub zabezpieczył instalację.

Zgłoszenie podaje numer lokalu lub oznaczenie części wspólnej, opis objawu (np. wyciek, brak napięcia, zapach gazu) oraz informację, czy lokal jest dostępny. Jeśli lokator wyjeżdża, przekazanie zarządcy kontaktu i klucza pozwala uniknąć późniejszego wejścia awaryjnego.

Kogo powiadomić: zarządca, administrator czy wspólnota?

Usterki fragmentów nieruchomości wspólnej – dachu, elewacji, klatki schodowej, instalacji wspólnych, wind – zgłasza się podmiotowi odpowiedzialnemu za tę nieruchomość.

Za wykonanie napraw odpowiada wspólnota mieszkaniowa. Zgłoszenie przyjmuje zwykle zarządca albo administrator, któremu wspólnota zleciła obsługę. Wspólnota nie odpowiada za naprawy wyłącznie w lokalu, a właściciel lokalu nie sfinansuje remontu instalacji wspólnej.

Obowiązki właściciela lokalu wobec części wspólnych określa art. 13 ustawy o własności lokali. Właściciel ponosi wydatki na utrzymanie swojego lokalu, utrzymuje go w należytym stanie, przestrzega porządku domowego, uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzysta z niej tak, by nie utrudniać korzystania innym współwłaścicielom, i współdziała z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Od zarządcy można domagać się dokumentacji o finansach i stanie technicznym budynku. W zgłoszeniu wskaż, kiedy usterka powstała, jak się rozwija i jakich pomieszczeń lub fragmentów nieruchomości wspólnej dotyczy. Sprawa trafi wtedy albo do trybu awaryjnego (interwencja natychmiastowa), albo do planu napraw.

Usterki tylko w mieszkaniu oraz w najmie: kto odpowiada za naprawę

Jeśli naprawa dotyczy tylko lokalu mieszkalnego i nie obejmuje części wspólnej, odpowiada właściciel lokalu albo – zgodnie z art. 70 ust. 1 Prawa budowlanego – osoba użytkująca lokal, np. na podstawie umowy najmu. O tym, czy koszt obciąży właściciela, czy użytkownika, decyduje zakres prac.

W najmie za większe usterki i elementy techniczne lokalu odpowiada właściciel lub zarządca. Awarie instalacji i usterki o większej skali nie obciążają najemcy.

Bez względu na to, kto płaci, najemca musi udostępnić mieszkanie do usunięcia awarii. Gdy wskutek awarii powstaje szkoda bądź istnieje bezpośrednie ryzyko, udostępnia lokal niezwłocznie.

W umowie najmu rozdziel wyraźnie dwie kategorie: drobne naprawy bieżące po stronie najemcy oraz naprawy elementów technicznych i większych usterek po stronie właściciela. Bez tego podziału przy każdej awarii wraca spór o to, kto zamawia i opłaca wykonawcę, a usterka pozostaje nieusunięta.

Nowe mieszkanie: deweloper w okresie deweloperskim i rękojmia

Okres deweloperski to czas od oddania mieszkania do podpisania aktów notarialnych, gdy klient oficjalnie staje się właścicielem nieruchomości.

Wtedy trzeba naliczać koszty, rozliczać media, organizować sprzątanie, przeglądy i konserwację. Nieruchomością zarządza deweloper, zanim wspólnota mieszkaniowa zacznie w pełni działać. Stan ten może trwać od kilku miesięcy do nawet roku; usterki w lokalu zgłasza się w tym czasie deweloperowi.

Rękojmia dewelopera to odpowiedzialność sprzedającego (firmy deweloperskiej) za wady nieruchomości, których nabywca nie znał w dniu zakupu lokalu z rynku pierwotnego. Deweloper nie może zrzec się odpowiedzialności za wady budynku i musi je usunąć.

Rękojmia trwa pięć lat. Deweloper odpowiada więc za pęknięcia ścian w nowej inwestycji również po trzech latach użytkowania; nie wykracza to poza jego obowiązki.

Zgłoszenie wady musi nastąpić w okresie rękojmi i opisywać objaw oraz moment jego wystąpienia, by można było odnieść się do stanu z dnia zakupu. Zgłoszenie usterek w okresie deweloperskim i zgłoszenie wady z rękojmi to dwie różne sprawy – do tego samego podmiotu, ale w różnych trybach.

Kiedy deweloper przekazuje obowiązki wspólnocie

Wspólnota mieszkaniowa zawiązuje się z chwilą przeniesienia własności pierwszego lokalu. Od tego momentu za nieruchomość wspólną odpowiada wspólnota, a zgłoszenia jej dotyczące kieruje się do wspólnoty i do podmiotu, który aktualnie nią zarządza.

Na początku obowiązki zarządcy może nadal pełnić deweloper jako zarządca tymczasowy. Z czasem zastępuje go zarządca lub administrator wybrany przez wspólnotę.

Zawiązanie wspólnoty nie oznacza, że deweloper pełniący obowiązki zarządcy przestaje działać. Taki stan może utrzymywać się od kilku miesięcy do nawet roku, dopóki wspólnota nie zacznie w pełni funkcjonować.

Jeśli nie wiadomo, kto aktualnie prowadzi nieruchomość, wyślij zgłoszenie jednocześnie do wspólnoty i dewelopera, zaznaczając, że dotyczy nieruchomości wspólnej, a nie wady lokalu objętej rękojmią. Unikniesz wzajemnego przekazywania zgłoszenia.

Po zawiązaniu wspólnoty usterki lokalu nadal obciążają właściciela, a naprawy obejmujące nieruchomość wspólną przechodzą na wspólnotę. Rozgraniczenie zależy od miejsca wystąpienia usterki i jej potencjalnego wpływu na strukturę całej nieruchomości wspólnej.

Awaryjne wejście do mieszkania: zgoda, obecność służb i świadków

Właściciel lub użytkownik mieszkania musi udostępnić lokal, gdy jest to niezbędne do konserwacji, remontu albo usunięcia awarii. Prawo zobowiązuje właściciela do wydania zgody, więc trzeba o nią zabiegać – najlepiej przez ustalony wcześniej kontakt i przekazanie klucza na wypadek wyjazdu.

Gdy zgody nie da się uzyskać w porę – sąsiad wyjechał i nie zostawił kluczy ani kontaktu – konieczne bywa wejście do mieszkania bez właściciela. W opisanej sprawie administrator ściągnął straż miejską i poprosił dwie osoby na świadków.

Takie czynności powinny odbywać się w obecności funkcjonariusza policji lub straży gminnej (miejskiej). Gdy interwencja wymaga pomocy straży pożarnej – z jej udziałem. Świadkowie chronią wykonawcę i zarządcę przed zarzutem samowolnego wejścia i zniszczenia mienia.

Protokół z interwencji powinien zawierać: przyczynę wejścia (awaria i ryzyko szkody), sposób wejścia, obecne osoby i służby, opis stanu lokalu przed pracami oraz zakres czynności i stan po ich zakończeniu. Bez tego dokumentu trudno później dowieść, że wejście było konieczne i ograniczone do usunięcia awarii.

Zgoda na awaryjne wejście do mieszkania – zalety i ryzyka

Po kontroli okresowej: kto usuwa stwierdzone usterki

Okresowe kontrole budynków mieszkalnych reguluje rozdział 6 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Wymóg ich przeprowadzania i terminy określa art. 62 Prawa budowlanego. W czasie użytkowania budynków obowiązki kontrolne spoczywają na właścicielach lub zarządcach.

Kontrola rodzi obowiązki naprawcze. Zgodnie z art. 70 ust. 1 Prawa budowlanego obciążają one właścicieli, zarządców lub użytkowników obiektu.

W zakresie napraw określonych w przepisach odrębnych lub umowach muszą oni w czasie kontroli albo bezpośrednio po niej usunąć stwierdzone uszkodzenia i uzupełnić braki mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem.

O podmiocie zobowiązanym do prac naprawczych decyduje miejsce usterek lub ich potencjalny wpływ na strukturę całej nieruchomości wspólnej. Usterki wyłącznie w lokalu mieszkalnym usuwa właściciel lokalu, a zależnie od rodzaju napraw – użytkownik lokalu. Gdy usterki dotyczą fragmentów nieruchomości wspólnej, odpowiada wspólnota mieszkaniowa. Dotyczy to zwłaszcza braków mogących powodować zagrożenie, które trzeba usunąć w czasie kontroli lub bezpośrednio po niej.

Schemat postępowania: od zgłoszenia do usunięcia usterki